Pražské kanceláře stárnou, přeměna na byty ale naráží na cenu, normy i dispozice

Pražský kancelářský trh se dostal do paradoxní situace: firmy dál hledají moderní prostory, nájmy u kvalitních budov rostou, ale nová výstavba téměř zamrzla a velká část kancelářského fondu rychle stárne. Podle dat poradenské společnosti Colliers se už zhruba třetina kancelářských budov v Praze blíží hranici dvaceti let provozu a do roku 2030 půjde o téměř 1,8 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch. Budovy z přelomu tisíciletí tak postupně přestávají odpovídat technologickým, ekologickým i designovým standardům, které dnes nájemci očekávají. Zároveň se v Praze staví nejméně kanceláří v historii: v roce 2025 přibylo jen 26 600 metrů čtverečních, přičemž většina projektů vznikla rekonstrukcí, zatímco před pandemií se ročně dokončovalo přes 150 tisíc metrů čtverečních. Za propadem stojí drahé financování, vysoké stavební náklady i nejistota kolem budoucí poptávky po kancelářích.

Majitelé starších administrativních budov tak stále častěji řeší, zda se vyplatí modernizace, demolice, nebo přeměna na bydlení. Na první pohled by konverze kanceláří na byty dávala smysl, protože Praha dlouhodobě trpí nedostatkem bytů a ceny rezidenčních nemovitostí rostou rychleji než kancelářské nájmy. Ekonomicky však nejde o jednoduché řešení. Přestavba kanceláří na byty dnes vychází zhruba na 70 až 98 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco komplexní rekonstrukce kancelářské budovy stojí přibližně 57 až 75 tisíc korun za metr. K tomu se přidávají technické limity samotných administrativních budov, zejména hluboké dispozice s nedostatkem denního světla, které komplikují vznik kvalitních bytů. Proces dále prodlužují požární normy, akustické požadavky u rušných ulic a v některých případech i nutnost změny územního plánu.

Přesto už v Praze vznikají projekty, které ukazují, že konverze kanceláří na bydlení možná je. Nejvýraznějším příkladem je Dům Radost, bývalé sídlo odborových svazů, kde se funkcionalistická budova se stovkami kanceláří postupně mění na nájemní bydlení s až 650 jednotkami. V zahraničí je tento trend nejdále ve Spojených státech, kde po pandemii prudce vzrostla neobsazenost kanceláří a jen v roce 2024 vzniklo z bývalých administrativních prostor přibližně 25 tisíc bytů. Evropa postupuje opatrněji: v Německu studie odhadují potenciál asi 60 tisíc bytů, vhodná je ale jen menší část kancelářských budov. Nejliberálnější cestu zvolila Británie, kde lze díky nástroji Permitted Development Rights měnit kanceláře na byty bez plného územního řízení a od roku 2013 tak vzniklo přes 120 tisíc bytů. Tento model však zároveň ukázal riziko, že rychlé konverze mohou vést ke vzniku malých a nekvalitních jednotek bez dostatečného denního světla.