Nová pravidla pro investiční hypotéky zasáhnou hlavně menší investory, trh výrazně nezlevní

Od dubna 2026 začínají na českém hypotečním trhu platit přísnější pravidla pro takzvané investiční hypotéky – tedy úvěry na pořízení třetí a každé další rezidenční nemovitosti nebo takové hypotéky, u nichž si žadatel do bonity započítává budoucí příjem z pronájmu. Česká národní banka tím reaguje na obavy z přehřátého realitního trhu a z možných rizik pro bankovní sektor v případě výraznějšího poklesu cen nemovitostí. Nově se pro tyto úvěry zavádí strop LTV na 70 procent, takže investor musí mít alespoň 30 procent vlastních prostředků, a zároveň limit DTI na úrovni sedminásobku čistého ročního příjmu. V praxi to znamená, že drobní investoři dosáhnou na nižší úvěr než dosud, a to i v případech, kdy by jejich měsíční příjem ještě stačil na vyšší splátku.

Nová regulace zároveň ukončuje dosavadní nejednotný přístup bank, které si investiční hypotéky vyhodnocovaly různě a často jen podle toho, co jim klient sám sdělil. Dosud tak mohla být řada investičních nákupů formálně vedena jako běžná hypotéka, protože banka neměla jasný způsob, jak skutečný účel úvěru ověřit. Podle nové definice ČNB byl podíl investičních hypoték ve druhé polovině roku 2025 už kolem 13 procent nově poskytnutých úvěrů, což při přepočtu na celý rok odpovídá asi 13 tisícům hypoték v objemu přibližně 57 miliard korun. Oznámené zpřísnění navíc vedlo na začátku roku 2026 k předzásobení trhu, kdy objem nových hypoték prudce vzrostl, i když část tohoto nárůstu souvisela také s refinancováním starších úvěrů.

Dopad nové regulace na ceny nemovitostí ale bude podle většiny expertů spíš omezený. Hlavním důvodem dalšího růstu cen totiž zůstává chronický nedostatek bytů a pomalé povolování nové výstavby, zejména v Praze. Opatření ČNB tak pravděpodobně dopadne hlavně na menší investory, kteří nakupovali s vysokou finanční pákou, zatímco kapitálově silní hráči nebo institucionální investoři, kteří využívají jiné formy financování nebo platí hotově, zůstanou z velké části mimo zásah regulace. Část investorů navíc může hledat alternativní cesty přes právnické osoby, družstevní podíly nebo pozdější pronájem původně „vlastního“ bytu. Nová pravidla tak zřejmě omezí nejvíce zadluženou část drobných investorů, sama o sobě ale český realitní trh výrazně nezlevní.