Kupující se u bytů stále častěji neptají na cenu, ale na výši měsíční splátky

Část českého realitního trhu se začíná řídit jednoduchou logikou: pokud domácnost dokáže složit vlastní zdroje, projít bankovním schválením a dlouhodobě unést měsíční splátku hypotéky, do koupě bytu jde i za cenu, která by z čistě investičního pohledu působila přestřeleně. Podle šéfa Re/Maxu Jana Hrubého se přes hypotéku prodává zhruba 60 až 65 % bytů v jeho síti, takže pro mladé rodiny je dnes klíčovým parametrem právě pravidelná splátka, ne abstraktní celková cena nemovitosti. Podobně hypoteční expert Broker Trustu Libor Vojta Ostatek popisuje pragmatickou úvahu kupujících ve velkých městech: pokud vydělávají dost, mají vlastní zdroje a dosáhnou na úvěr, hypotéku si vezmou. Pro velkou část zájemců tak není hlavní otázkou, kolik byt stojí, ale zda projdou bankovním sítem, přičemž na začátku rozhodování často stojí maximální únosná splátka, z níž se teprve odvozuje cenový strop bytu.

Tento posun souvisí s tím, že ceny bytů se pro běžné kupující staly psychologicky obtížně uchopitelné. Podle loňského Deloitte Property Indexu odpovídal průměrný byt v Praze patnáctinásobku hrubého ročního příjmu Pražanů, což metropoli řadilo na třetí místo mezi nejméně dostupnými hlavními městy Evropy. Dostupnost navíc dál zhoršuje fakt, že ceny bytů rostou rychleji než mzdy: zatímco pražské mzdy ve čtvrtém čtvrtletí meziročně vzrostly o 7,8 %, ceny pražských bytů podle stejného zdroje poskočily o 13,3 %. Podle portálu Reality Mix stál průměrný pražský byt na začátku dubna 11,6 milionu korun, tedy meziročně téměř o 1,5 milionu více. Podobný trend, i když s nižšími cenami, platí také mimo Prahu, což vysvětluje, proč se rozhodování stále více přesouvá od celkové kupní ceny k udržitelnosti měsíčního rozpočtu.

Trh se tím zároveň stává citlivější na hypoteční sazby, protože i malý pokles úroku má pro kupující okamžitý dopad na měsíční splátku a psychologicky působí silněji než mírný pohyb cen bytů. Data České bankovní asociace to potvrzují: zatímco loni v březnu banky při průměrné skutečné sazbě 4,68 % poskytly nové hypotéky za 27,2 miliardy korun, letošní březen při nižší sazbě 4,43 % přinesl nové půjčky za 40,3 miliardy korun. Přestože šlo zároveň o poslední měsíc s relativně volnějšími pravidly pro investiční hypotéky, tento faktor nebyl pro oživení trhu rozhodující. Do silných březnových čísel se podle ekonoma ČBA Jaromíra Šindela promítlo hlavně předzásobení nižší úrokovou sazbou. Rezignace na cenu nicméně neplatí všude: kvalitní byty v dobrých domech se prodávají bez výrazného tlaku na slevu, zatímco u nemovitostí před rekonstrukcí nebo ve slabším stavu kupující dál tvrdě počítají, dávají nižší nabídky a jsou ochotni z obchodu odejít. Cena zároveň zůstává zásadní pro investory, kteří ji potřebují pro výpočet výnosu a nemohou se rozhodovat jen podle splátky.