Investiční byty těží z nízkých daní i levné páky. Vláda zvažuje změnu

Nemovitosti patří v Česku dlouhodobě mezi nejoblíbenější způsoby, jak uložit volné peníze. Pomáhá tomu nejen důvěra Čechů v „cihly“, ale také mimořádně příznivé daňové prostředí. Podle odhadu KPMG drží Češi v investičních bytech zhruba 3,5 bilionu korun, tedy přibližně třetinu všech svých úspor. Právě na tuto skupinu vlastníků by se nyní mohl stát více zaměřit. Vláda hledá možnosti, jak snížit vysoký rozpočtový deficit, který má v příštím roce dosáhnout 389 miliard korun, a ministryně financí Alena Schillerová mezi možnými řešeními zmínila vyšší zdanění investičních nemovitostí. Plošné zvýšení daně pro všechny vlastníky přitom odmítá a ministerstvo zatím pouze analyzuje, jak by případná změna mohla vypadat.

České nemovitosti mají z daňového pohledu proti řadě jiných investic několik výhod. Daň z nemovitých věcí patří i po posledním zvýšení k nejnižším v Evropě a u rezidenčních nemovitostí se navíc neodvíjí od jejich tržní ceny, ale především od výměry. Majetkové daně proto tvoří jen asi půl procenta českých daňových příjmů, zatímco průměr zemí OECD přesahuje pět procent. Daň z nabytí nemovitosti byla navíc v roce 2020 zrušena a při splnění časového testu se neplatí ani daň ze zisku při prodeji. U nemovitostí pořízených od roku 2021 činí tento test deset let, u starších pět let a při splnění podmínky vlastního bydlení pouze dva roky. Výhodnost investičních bytů ještě zesiluje možnost financovat velkou část jejich ceny dlouhodobou hypotékou, tedy využít páku, která je běžnému investorovi u jiných tříd aktiv dostupná podstatně hůře. Český daňový systém se tak k investičnímu bytu dlouho choval skoro jako k VIP klientovi: nízká majetková daň, žádná daň z nabytí a při dostatečné trpělivosti ani daň ze zisku.

Případná reforma proto nemusí znamenat prosté zvýšení sazby všem vlastníkům. Hlavní ekonomka Raiffeisenbank Helena Horská prosazuje systém, který by více zohledňoval hodnotu nemovitosti, její investiční využití a dlouhodobou neobsazenost, ale současně chránil nízkopříjmové domácnosti žijící ve vlastním bydlení. U nich by například bylo možné platbu daně odložit až do prodeje nebo dědictví, zatímco prázdné investiční byty by byly zatíženy více. Podobným směrem se už dříve vydal také návrh PAQ Research, podle kterého současný systém paradoxně více zatěžuje nízkopříjmové vlastníky a chudší regiony. Debata se tak neposouvá pouze k otázce, zda nemovitosti více zdanit, ale především k tomu, zda současný systém nepřestavět tak, aby více rozlišoval mezi vlastním bydlením a nemovitostí drženou jako investice.