Hypoteční sazby se usazují nad pěti procenty a rychlý pokles zatím nepřichází

Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu v květnu 2026 mírně vzrostla z dubnových 5,18 % na 5,19 %, což je sice jen kosmetická změna, ale zároveň potvrzuje stabilizaci hypotečního trhu v pásmu nad pěti procenty. Podle Swiss Life Select dnes sazby neurčuje primárně samotná Česká národní banka, ale hlavně stav ekonomiky, inflace, geopolitická nejistota a vývoj na finančních trzích. Významnou roli hrají především úrokové swapy, které určují cenu dlouhodobých peněz pro banky a v posledních týdnech se drží vysoko, což bankám nedává prostor hypotéky výrazněji zlevňovat.

Zároveň se u hypoték dál prohlubuje rozdíl mezi krátkými a dlouhými fixacemi. Zatímco před rokem činil přibližně 35 bazických bodů, nyní už dosahuje 84 bodů: tříletá fixace se pohybuje kolem 4,90 %, zatímco desetiletá vystoupala na 5,74 %. Podle hypotečních analytiků sazby v současné době nereagují jen na stav ekonomiky, ale hlavně na očekávání jejího budoucího vývoje. Pokud trhy počítají s pomalejším poklesem inflace nebo déle restriktivní měnovou politikou, okamžitě se to promítá do cen dlouhodobých peněz. Situaci navíc komplikují obavy z návratu inflačních tlaků i geopolitické napětí, kvůli kterému banky podle Swiss Life Select nemají ekonomickou motivaci sazby rychle snižovat.

Do trhu zároveň zasahují přísnější podmínky pro investiční hypotéky, které ochlazují poptávku po nemovitostech určených k pronájmu. To sice přímo nesnižuje ani nezvyšuje sazby, ale mění chování trhu: menší aktivita investorů může brzdit růst cen nemovitostí, zatímco banky budou u investičních úvěrů přísněji posuzovat riziko a u bonitních klientů na vlastní bydlení mohou naopak více soutěžit individuálními nabídkami. Výhled proto počítá spíše se stagnací sazeb kolem pěti procent s mírnými výkyvy podle inflace, ekonomiky a tržních očekávání. Pro domácnosti je dopad citelný už nyní: u modelové hypotéky 3,5 milionu korun se splatností 25 let vzrostla měsíční splátka z březnových 20 240 korun na zhruba 20 858 korun, tedy o přibližně 600 korun měsíčně, což může během fixačního období znamenat desítky tisíc korun navíc.