Dluh v developmentu není jen náklad, ale podmínka, bez které by část výstavby vůbec nevznikla

Oproti jiným odvětvím bývá v realitním developmentu mnohem běžnější vyšší míra zadlužení. Nejen proto, že banky proti pozemkům a rozestavěným stavbám ochotně půjčují, ale hlavně proto, že bez páky by řada projektů přestala dávat dostatečný ekonomický smysl. Samotná marže projektu, která se u rezidenční výstavby často pohybuje kolem 15 až 25 procent nákladů, ještě neříká, zda je takový projekt pro developera skutečně atraktivní. Rozhodující je, jak dlouho projekt trvá, kolik vlastního kapitálu v něm zůstane vázáno a jaké riziko s sebou nese. Výnos 20 procent může působit slušně na papíře, ale pokud vzniká pět nebo sedm let v prostředí plném povolovacích průtahů, změn nákladů, nejistého odbytu a vysoké organizační zátěže, může být z pohledu vlastníka kapitálu překvapivě slabý. Právě proto je pro developera podstatná výnosnost vlastního kapitálu, nikoli jen celkový zisk projektu vůči nákladům.

Dluh v tomto modelu nefunguje jen jako doplněk financování, ale jako nástroj, který pro vlastníka kapitálu zvyšuje atraktivitu projektu. Pokud developer část výstavby financuje bankovním úvěrem, nevydělává pouze na vlastních penězích, ale i na kapitálu, který si půjčil levněji, než jaký výnos je projekt schopen vytvořit. Rozdíl po zaplacení úroků pak zvyšuje návratnost vlastního kapitálu a může rozhodnout o tom, zda se projekt vůbec vyplatí realizovat. To je důležité zejména v oboru, kde čas často není pod kontrolou: povolení se mohou protahovat, banka může zpřísnit podmínky, předprodeje mohou postupovat pomaleji a změny trhu mohou narušit původní ekonomiku projektu téměř stejně silně jako pokles prodejních cen. Bez bankovního financování by developer nesl celé riziko, měl by na dlouhé roky vázaný výrazně větší objem vlastních peněz a za tuto kombinaci nejistoty a náročnosti by často nedostával dostatečný výnos.

A je to právě dluh, který může trochu překvapivě působit na výstavbu nemovitostí pozitivně. Na první pohled se může zdát, že dluh nové byty zdražuje, protože přidává úrokový náklad, ve skutečnosti to ale může být naopak. Správné srovnání totiž není mezi projektem s úvěrem a projektem bez jakýchkoli nákladů na kapitál, ale mezi levnějším bankovním financováním a výrazně dražším vlastním kapitálem, který by ho musel nahradit. Pokud by developeři museli financovat projekty převážně ze svého, požadovali by vyšší marže a zároveň by byli schopni rozjet méně projektů najednou, takže by na trh přicházelo méně bytů. Právě tady vzniká hlavní paradox: dluh sice v jednotlivém projektu zvyšuje náklady o úroky, ale na úrovni celého trhu může podporovat vyšší nabídku a tím tlumit tlak na růst cen. Neplatí přitom, že čím více dluhu, tím levnější bydlení, protože při vysokých sazbách, přehnané páce nebo slabé marži se může úvěr rychle změnit ze zdroje efektivity ve zdroj křehkosti. V rozumném pásmu ale bankovní financování developerům umožňuje rozložit vlastní kapitál do více projektů a udržet výstavbu ve větším objemu, než by bylo možné čistě z vlastních zdrojů.