Čtyři z deseti nových bytů kupují investoři, nájemní trh tím paradoxně uklidňují

Nemovitosti zůstávají pro Čechy jedním z hlavních způsobů, jak zhodnocovat úspory, a investoři mají na trhu s novostavbami stále mimořádně silnou pozici. Podle průzkumu CEEC Research koupili v roce 2025 na investici 42 % všech nových bytů, a to jak jednotlivci, tak větší firmy. Zájem míří hlavně na menší jednotky a podle developerů zůstává silný nejen v Praze a Brně, ale také v tradičně investičně zajímavých regionech, například v Ostravě. Přestože se výnos z pronájmu bytů ve velkých městech obvykle pohybuje jen kolem 3,5 % ročně, poptávku investorů dál drží hlavně očekávání dalšího růstu cen nemovitostí.

Právě tato spekulace na další zdražování se ale začíná stávat rizikem. Nemovitostní fondy pro movitější investory přitom vynášejí průměrně sedm až osm procent ročně, tedy zhruba dvojnásobek běžného nájemního výnosu z bytu ve velkém městě. Přesto část investorů preferuje přímé vlastnictví bytu, protože počítá s tím, že hlavní zisk přijde přes růst jeho hodnoty. Česká národní banka však doporučila bankám zpřísnit pravidla pro investiční hypotéky, která začala platit od dubna, aby omezila riziko, že si příliš optimističtí kupci vezmou úvěry založené na očekávání dalšího cenového boomu a v horších podmínkách je nezvládnou splácet. Trh mohou navíc ovlivnit i dopady války na Blízkém východě, kvůli nimž zdražily hypotéky a které mohou v dalších měsících část poptávky po nových bytech ochladit.

Už na začátku roku bylo patrné, že tempo zdražování bytů zpomaluje. Podle dat Českého statistického úřadu vzrostly nabídkové ceny bytů v prvním čtvrtletí meziročně o 12,9 %, zatímco o rok dříve růst dosahoval 15,7 %. Investoři přitom působí na trh dvojím způsobem: na straně prodeje tlačí ceny nahoru, protože ubírají z už tak omezené nabídky bytů určených k vlastnímu bydlení, na straně nájmů ale nabídku naopak rozšiřují, protože zakoupené byty potřebují obsadit nájemníky. Podle dat Sreality.cz se proto průměrné březnové nájemné ve větších městech drželo na stejné úrovni jako na konci loňského roku a nájmy tak prakticky přestaly růst. Rostoucí nabídka nájemních bytů dává větší vyjednávací prostor zájemcům o pronájem, protože část investorů raději mírně ustoupí z ceny, než aby nechala byt další měsíc prázdný a přišla o část ročního výnosu.