České realitní fondy rostou, další příležitosti ale hledají stále častěji v zahraničí

Českým realitním fondům dál přitéká kapitál a hodnota jejich portfolií přesáhla 360 miliard korun, oproti 236 miliardám o rok dříve. Domácí trh však začíná narážet na cenový nesoulad: prodávající často nechtějí prodávat pod účetní hodnotou, protože by museli přiznat ztrátu, zatímco fondy nemohou nakupovat za jakoukoli cenu, pokud chtějí investorům zachovat požadovaný výnos. Příležitostí je přitom dost zejména v kancelářích, retailu a dalších komerčních segmentech, problémem je hlavně samotné nacenění. 

Fondy proto stále častěji míří do Polska, Rakouska, Maďarska, Slovenska, Slovinska nebo Chorvatska, kde hledají levnější aktiva, vyšší růstový potenciál a větší diverzifikaci. Princip správy nemovitostí zůstává podobný, přibývají ale rizika spojená s odlišným právním a daňovým prostředím, horší znalostí lokálního trhu, měnami nebo politikou. Zahraniční expanzi zároveň doprovází zájem o režim ELTIF, který usnadňuje přeshraniční nabídku fondů v Evropské unii a může jim pomoci oslovit širší okruh zahraničních investorů. 

Výnosy retailových realitních fondů se za posledních dvanáct měsíců do konce března 2026 stabilizovaly kolem 5,75 %, zatímco fondy kvalifikovaných investorů dosáhly v průměru přibližně 10,3 %. Vyšší výnosy druhé skupiny však často souvisejí s developmentem, užším zaměřením, aktivnější správou nebo vyšším zadlužením. Samotné pořadí podle výkonnosti proto vypovídá jen omezeně. Důležité je sledovat, jaké nemovitosti fond drží, v jakých zemích působí, jak má rozložené portfolio, kolik využívá dluhu, jak dlouhé má nájemní smlouvy a zda vydělává hlavně na stabilním nájemném, nebo na výstavbě a přestavbách s vyšším potenciálem i rizikem.